Ervin Kaduku
– Viti 2014 ka pasur rritje kërkese me 20% të apartamenteve në pallate ekzistuese, si rrjedhojë e çmimit të ulët, hipotekës së garantuar, kredive të buta të ofruara nga Bashkia, por edhe si rrjedhojë e rregullimit të hapësirave të përbashkëta
Politika e kredive të buta, e ndjekur nga Bashkia e kryeqytetit, është një nga faktorët që kanë rritur kërkesën vitin e kaluar për blerje të banesave ekzistuese, ndërkohë që është në rënie kërkesa për shtëpi të reja. Në shumë nga zonat më të preferuara të Tiranës, si ish-Bllok apo zonat afër qendrës, pasuritë e patundshme kanë çmimet më të larta, të ndikuara nga çmimet referencë të zonës, nga mirëmenaxhimi i ndërtesës dhe nga mënyra se si është investuar në ndërtesë. Pavarësisht nga këto zona kaq të lakuara, shpesh ndër blerësit më potencialë, që janë çiftet e reja në ndërtim të familjes, nuk arrijnë të kryejnë blerjet e këtyre apartamenteve kaq të shtrenjta. Ndaj, zhvendosen në zona të tjera, aty ku “xhepi” mundet t’i përballojë ato.
Ing. Xheni Jahja, drejtuese e një Agjencie Pasurie të Patundshme në Tiranë, pohon nga eksperienca e saj në këtë fushë, se çiftet e reja, gjatë vitit 2014, kanë qenë jo pak të prira për t’iu drejtuar blerjes së një apartamenti në pallatet ekzistuese. Kërkesat janë rritur me 20% krahasuar me 2013-ën. Kjo kërkesë, e finalizuar edhe më transaksione, ka sjellë gjatë 2014 një balancim të kërkesave mes pallateve të reja dhe atyre ekzistuese, duke ndryshuar kështu “trendin” e dikurshëm të kërkesës në pallate të reja, me ashensor, me parking etj.
Ing. Jahja e përjashton mundësinë që këto çifte të blejnë vila rreth Tiranës. “Zhvillimi i vilave në rrethinat e Tiranës, që në vitin 2014 kanë qenë pozitive në shitje, për vitin 2015 besoj do të jenë pozitive vetëm në qira. Kërkesa për blerje ka rënë ndjeshëm, sepse çiftet e reja po shikojnë pjesën e jetesës komode, të mos lëvizin shumë me makinë. Mundësia e të qëndruarit larg për to, është e vështirë. Detyrimisht ka kosto në kohë dhe shpenzim”, – deklaroi znj. Jahja.
Gjithashtu, ajo bën të ditur se rinia që momentalisht kërkon më tepër të investojë për jetën e nisur, kërkon ta bëjë këtë në qytet, e jo në rrethinat e Tiranës.
“Në kushtet e çmimeve “të kripura” në zonat e shquara të kryeqytetit, ata orientohen po brenda qytetit, por shpesh herë në pallatet ekzistues, të ndërtuar prej vitesh. Një faktor është çmimi, që në pallatet e reja është më i lartë . Por edhe kreditë e buta të bashkisë, hipoteka e garantuar etj”., – shprehet znj. Jahja, duke shtuar se faktorë të tjerë janë komoditeti i një ndërtese jo me shumë kate dhe me pak apartamente në një kat.
“Fakti që janë rregulluar pjesa e sipërfaqeve të përbashkëta të pallateve, është shndërruar në një faktor pozitiv në rritjen e kërkesave, edhe për parkimin”, – tha ajo.
Një fakt pozitiv që pohon ekspertja e pasurive të patundshme, në pallatet ekzistuese, është përballimi i çmimit, por edhe mundësia e ristrukturimit të brendshëm, për të sjellë një cilësi jetese më të mirë. Gjithashtu, ajo shton se duke parë vendet ku janë ndërtuar pallatet e reja, më tepër kanë “ngarkuar”, mbipopulluar zonën se sa kanë ofruar sipërfaqe të përbashkëta dhe ndaj shihet ky trend i rikthimit te pallatet ekzistuese, që ndodhet jo rrallë herë, afër qendrës.
“Për vitin 2014 kanë qenë në balancë kërkesat, edhe me finalizime për pallatet e reja me ashensorë dhe ato për pallatet më të vjetra. Duke parë situatën e rregullimit të hapësirat mes pallateve, që kanë përqark një lulishte, që dikur ishte lokal, kjo ka sjellë rritjen e kërkesës për pallatet ekzistuese, një trend ky që pritet të vijojë në vitin 2015”, – përfundon ing. Xheni Jahja.
Tendencat
Qiratë janë ulur me 17 për qind, ndërkohë që çmimi i banesave ka shënuar rënie me 5.8 për qind. Të dhënat e fundit të Bankës së Shqipërisë tregojnë se “indekset e çmimit të shitjes dhe të qirasë së banesave kanë shënuar rënie vjetore në tremujorin e tretë të vitit 2014. I deflatuar me indeksin e çmimeve të konsumatorit, indeksi i çmimit të banesave ra me 5.8% në tremujorin e tretë; një rënie kjo e krahasueshme me rënien mesatare të këtij indeksi gjatë tre viteve të fundit”.
Rënien më të fortë e ka shënuar qiraja pasi indeksi i qirasë regjistroi rënie reale me 17% në këtë tremujor dhe sipas Bankës së Shqipërisë kjo ishte rënia më e theksuar që nga tremujori i fundit i vitit 2009. Arsyeja sipas Bankës së Shqipërisë është kërkesa e dobët për blerje banese dhe nga oferta e shtuar për banesa me qira.
Problemet e ndërtuesve nuk janë të lidhura vetëm me rënien e kërkesës për blerje. Kostoja në këtë sektor ka ardhur vazhdimisht në rritje. Në tremujorin e tretë 2014 ndryshimi vjetor i indeksit të kushtimit në ndërtim për banesa është +0.5%. Krahasuar me tremujorin e tretë të vitit 2013 rritjen më të madhe e ka pasur grupi “Shpenzime page” me 1.1% duke u ndjekur nga “Shpenzime transporti” me 0.5%. Ulja më e madhe vjetore vërehet në indeksin e grupit “Shpenzime makinerie” me 1.5%.
Krahasuar me tremujorin e tretë të vitit 2013, grupi “Shpenzime materiale” është rritur me 0.1%. Rritjen më të madhe brenda këtij grupi e pati nëngrupi “Materiale elektrike dhe komunikimi” me 1.3%.
Deflacioni, rrezik real në Shqipëri dhe Eurozonë
Opinioni publik dhe qytetarët janë mësuar të dëgjojnë në vazhdimësi për përpjekjet e bankës së Shqipërisë për uljen e përgjithshme të nivelit të çmimeve. Por ky vit ka një mision krejt ndryshe, rritjen e tyre. Rritja e çmimeve si prioritet i vitit është konfirmuar nga zv.guvernatorja e Bankës së Shqipërisë, Elisabeta Gjoni, e cila ka vënë në dukje se, sfidat kryesore të Bankës së Shqipërisë: sjelljen e inflacionit brenda objektivit të Bankës së Shqipërisë, nxitjen e Kreditimit si dhe zgjidhjen e problemit të kredive me probleme. Viti 2015 do të vazhdojë të kërkojë angazhimin dhe vëmendjen e vazhdueshme të Bankës së Shqipërisë për trajtimin e këtyre sfidave me qëllim ruajtjen dhe garantimin e stabilitetit financiar në vend, është shprehur Gjoni në një forum rajonal bankierësh.
Kjo deklaratë e bashkon Shqipërinë në krah të Bankës Qendrore Evropiane, e cila në këtë fillim vit ka marrë masa të forta në blerjen e obligacioneve me qëllim nxitjen e konsumit dhe të çmimeve më të larta. Evropa zyrtarisht është tashmë në deflacion, një fenomen edhe me rrezikshëm se çmimet e larta.
Banka e Shqipërisë në dokumentin e saj të politikave monetare sanksionon se, nëse çmimet demonstrojnë një rritje më pak se 2% kjo nuk është një shenjë e mirë për ekonominë, por nëse rritja zbret poshtë nivelit 1%, tashmë kjo mund të konsiderohet deflacion. Teoritë njohin dy lloje deflacioni, njëri jo aq i dëmshëm që vjen nga mbiprodhimi që krijon ulje të natyrshme të çmimeve dhe tjetri që cilësohet deflacioni i pengueshëm i cili krijohet më së shumti nga mungesa e likuiditetit në ekonomi dhe ngecja e qarkullimit të mallrave, shërbimeve dhe rënia e konsumit në tërësi. Ky lloj deflacioni duket se ka prekur edhe Evropën dhe bashkë me të Shqipërinë i nxitur edhe nga çmimet e ulëta të naftës.
Eurozona
Shifra e inflacionit në Eurozonë për muajin janar ka prekur nivelin 0.6%. Kjo e dhënë negative vjen pas asaj të muajit dhjetor, e cila shënoi edhe skenarin e parë deflacionist për Eurozonën që prej muajit prill të vitit 2009.
Shifrat alarmante vijnë vetëm dy javë pasi Banka Qendrore Evropiane njoftoi programin e lehtësimit sasior në shkallë të gjerë, i cili ka për synim pikërisht luftën ndaj deflacionit dhe arritjen e një objektivi në shifrat e 2%. Pritshmëritë për muajin Janar flisnin për një normë inflacioni në 0.5%.
Rënia drastike e çmimeve të konsumit në muajin e parë të këtij viti duket se përligj në një farë mënyre edhe planin Draghi për blerjen e titujve shtetërorë dhe privatë në vlerën e 1.2 trilionë eurove deri në shtator të vitit të ardhshëm.
E vetmja herë që Eurozona është përballur me një situatë deflacioni ka qenë në muajt qershor-tetor të vitit 2009, duke arritur nivelin minimal në rënie me 0.6%. Ekspertët deklarojnë se ka qenë rënia e çmimeve të karburanteve ajo që ka shkaktuar edhe rënien totale të çmimeve në muajin janar me 0.6% krahasuar me një vit më parë. Çmimet në sektorin energjetik kanë rënë me 8.9%. Ato të ushqimeve të papërpunuara me 0.9%. Të vetmet çmime të regjistruara në rritje kanë qenë ato të shërbimeve, me 1%. Ndërkohë, inflacioni bazë, i cili përjashton luhatjet në tregun energjetik dhe atë të ushqimeve të papërpunuara, ka rënë në 0.6% në muajin janar, duke shënuar një zbritje me 0.1% krahasuar me tre muajt paraardhës.
Zona e rrezikut e përcaktuar nga Eurozona konsiderohet një normë inflacioni nën 1%. Në të dhënat e Eurostatit ka surprizuar më së shumti Gjermania, e cila në muajin janar u është bashkuar 18 vendeve të tjera të Eurozonës me një normë negative inflacioni. Ndërkohë në Spanjë çmimet e konsumit janë regjistruar në rënie për muajin e shtatë me radhë dhe me hapin e tyre më të shpejtë.
Shifrat e vetme pozitive për Eurozonën duket se vijnë në drejtim të papunësisë. Në një raportim të veçantë, Eurostat vlerëson se norma e papunësisë në zonën e monedhës së përbashkët evropianë ka rënë në 11.4% gjatë muajit dhjetor të vitit të shkuar. Kjo rënie është e para e regjistruar pas tre muajve në nivelin e 11.5%. Numri i të papunëve është ulur me 157.000 krahasuar me muajin nëntor, duke prekur shifrën totale të 18.1 milionë personave.
Kurthi i kredive në franga zvicerane
Marko Vasiç bleu në vitin 2008 një banesë në Beograd dhe për këtë mori një kredi të bazuar në vlerën e frangës zvicerane. Kësti mujor i shlyerjes së kredisë ishte 350 euro, shumë kjo që elektricisti mund ta përballonte. Por tani pas rritjes së vlerës së frangës dhe shkëputjes së vlerës së saj prej vlerës së euros atij i duhet të paguajë 560 euro në muaj.
Të njëjtin problem kanë edhe qindra-mijëra qytetarë në Evropën Qendrore dhe Lindore që kanë marrë në vendet e tyre kredi hipotekare të bazuara në vlerën e frangës. Në Poloni ka rreth 550.000 kredi hipotekare të lidhura me monedhën zvicerane, në Rumani rreth 150.000, në Kroaci 60.000 dhe Serbi 22.000.
Kush paguan për humbjet?
Për vite të tëra bankat u rekomandonin huamarrësve që të mos i merrnin kreditë e tyre në euro, por në franga zvicerane, sepse me këtë monedhë normat interesit ishin edhe në periudhë afatgjatë më të favorshme. Por bankat kanë ndjekur në këtë mes interesin e tyre, kritikon ekonomisti serb Dejan Gavriloviç: “Huadhënësit padyshim kanë spekuluar me forcimin e frangës.
Nuk është rastësi që kjo ndodh vetëm në Evropën Lindore. Këtu qytetarët kanë pak informacione në lidhje me financat dhe nuk mbrohen sa duhet nga shteti”, – thotë Gavriloviç në bisedë për “DW”. Ai punon për shoqatën serbe të klientëve të bankave “Efektiva” dhe e përshkruan situatën e re të krijuar si një rreth vicioz. Megjithëse ata i shlyejnë këstet e kredive, huamarrësit zhyten edhe më thellë në borxh, thotë Gavriloviç.
Edhe Manuel Ammann nga Universiteti i St. Galit në Zvicër nuk e përjashton që në shumë raste, konsumatorët janë këshilluar gabim. Por eksperti zviceran për bankat thekson aspektin e detyrimeve kontraktuale: “Në parim, duhet të paguajnë ata që marrin përsipër rrezikun dhe në këtë rast këta janë konsumatorët. Është naive të mendosh se mund të marrësh norma të ulëta interesi pa rreziqe që mund të lidhen me monedhën në të cilën merret kredia. Prandaj, është problematike nëse politika i detyron me dekret bankat të marrin përsipër humbjet”.
Politikanët në vendet e prekura i shohin gjërat ndryshe, sepse në rast se do t’i lënë në baltë mijëra familje që nuk mund të paguajnë sot kreditë për shtëpi, do të kenë vështirësi politike për t’u rizgjedhur përsëri.
Edhe kryeministri socialdemokrat kroat Zoran Milanoviç dëshiron të të rizgjidhet vitin e ardhshëm, dhe prandaj qeveria e Zagrebit do t’i detyrojë bankat që të marrin mbi vete pasojat e ngritjes së kursit të frangës zvicerane.
Hungaria si shembull?
Ideja bazë është në pamje të parë shumë e thjeshtë: Kreditë në franga duhet të konvertohen në euro ose në monedhën përkatëse kombëtare – sipas kursit të këmbimit në kohën kur franga qe e lidhur me kursin euros. Si model për vendet e tjera shërben Hungaria, e cila sa i përket politikës bankare konsiderohet prej kohësh si fëmija problematik i Bashkimit Evropian. Edhe përpara se franga zvicerane të zgjidhej nga kursi i euros, qeveria në Budapest i detyroi bankat që t’u kthenin klientëve interesin e kredive dhe t’i konvertonin kreditë në monedhën vendase, forint, sipas një çmimi të caktuar prej shtetit. Për këtë shumë banka edhe nga Austria dhe Italia – patën një humbje prej rreth tri miliardë euro.
Këtë rrugë duan të ndjekin tani dhe qeveritë në Kroaci dhe Poloni. Ndërhyrja e politikës është e domosdoshme thotë Barbara Liberda nga Universiteti i Varshavës: “Kreditë janë bërë vërtetë një problem i madh social, perspektivat në tregun e punës janë përkeqësuar dukshëm vitet e fundit dhe shumë njerëz nuk do të jetë në gjendje për të paguar kreditë”, – tha ajo në bisedë për “DW”. Prandaj, profesoresha e ekonomisë mendon që duhet që bankat dhe klientët t’i ndajnë humbjet.
Eksperti serb Gavriloviç sjell një argument tjetër: “Nëse shumë konsumatorë do të falimentojnë, bankat do të mbeten mbi një grumbull pronash bosh dhe të vështira për t’i shitur”. Por qeveria konservatore serbe, deri tani është e tërhequr sa u përket planeve të tilla.
(Marrë nga “Deutsche Welle”)
