Nga vijnë paratë që financojnë kullat? Fijet që lidhen me grupet kriminale
Tirana është simboli i vrrullit që ka marrë sektori i ndërtimit dekadën e fundit. Sa hyn në qytet ndeshesh me zhurmën e makinerive, vinçave, kufizim të hapësirave publike dhe ngushtim të parqeve- pjesë që e mbushin ndërtesat, sidomos ato të larta.
Jo më larg se 15 vite më parë, ishte e vështirë të përfytyroje këtë imazh që ka marrë sot kryeqyteti. Po ndërsa urbanistët dhe ambientalistët janë duke diskutuar sfidat e jetesës në Tiranë, gjithnjë e më shumë dyshimet po ngrihen për paratë që financojnë kullat e qytetit, godina që kanë kosto të shtrenjta dhe i dedikohen blerësve të pasur.
“Dobia e kullave për t’i shërbyer bizneseve të tjera është e paqartë. Nuk jemi në një vend ku ka kompani të huaja që po vijnë, biznese të mëdha që po zhvillohen dhe kërkojnë hapësira zyarsh, apo në një vend që është rritur mirëqënia e popullsisë në ritme të tilla dhe ka nevojë për njësi të një cilësie të lartë.” thotë analisti Neritan Sejamini.
Raportet e agjencive ndërkombëtare, por dhe ato vendore, e shohin ndërtimin si degën kryesore ku pastrohen paratë e pista nga aktivitetet kriminale, që lidhen kryesisht me narkotrafikun.
“Zbërthimi i aplikacionit SKY EÇ tregoi se grupet kriminale shqiptare janë fuqizuar vitet e fundit dhe kanë marrë role drejtuese në fushën e narkotrafikut jo vetëm në vende të Europës, por dhe në shtete prodhuese të drograve të forta. Sipas hetimeve të Prokurorisë së Posaçme rezulton se një pjesë e parave që gjenerohen nga ky aktivitet hyjnë në ekonominë shqiptare dhe pastrohen në sektorin e ndërtimit, shoqëritë e transfertave dhe biznese të tjera që përdorin cash.” sqaron gazetarja Klodiana Lala.
Ndërtimi po merr gjithnjë e më shumë peshë të rëndësishme në ekonomi. Në vitin 2014, ky sektor prodhonte 1.78 miliard euro, ndërsa në 2024-n prodhimi i tij arriti në 3 miliard euro duke zënë 13.8% të prodhimit kombëtar të vendit. Nëse këtu do të shtohej dhe kontributi i tregut të pasurive të patundshme (5.72%), i gjithë sektori kap afërsisht një të pestën e ekonomisë.
Struktura e ekonomisë po krijon varësi nga ndërtimi, madje vetë buxheti i bashkisë më të madhe në vend, asaj të kryeqytetit, varet nga lejet që jepen dhe taksat që arkëtohen nga ky sektor.
Për vitin 2026, në të ardhurat që merr nga burimet e veta, Bashkia e Tiranës planifikon të arkëtojë 83 milion euro nga taksa e ndikimit në infrastrukturë për lejet e reja, ndërsa nga tatimi i pasurive të patundshme pritet të mblidhen 43 milion euro. Vetëm këto dy burime përbëjnë 56% të të ardhurave!
Nga pikëpamja e shpenzimeve – parave që i nevojiten bashkisë për të mbajtur shërbimet publike dhe administratën, 1 në 3 lekë varen nga ecuria e sektorit të ndërtimit dhe lejeve që pritet të jepen.
“Tirana është e varur nga ndërtimet në shërbimet që ajo jep për qytetarët. Pyetja që shtrohet është çfarë do të ndodhë nëse ndërtimi ndalet? Ne kemi një strukturë buxheti tërësisht të varur se sa leje jepen dhe sa do të ndërtohet.” sqaron Sejamini.
Po sa është ndërtuar 10 vjeçarin e fundit në kryeqytet?
Nga viti 2015 deri në fund të vitit 2025, sipërfaqja e lejeve të miratuara në Tiranë sipas Institutit të Statistikave është 9.9 milion metra katrorë. Kronos ka përllogaritur sipërfaqen e lejeve të dhëna nga Këshilli Kombëtar i Territorit në të njëjtën periudhë, në bazë të lejeve që ka zbardhur Agjencia e Zhvillimit të Territorit.
Në total nga viti 2015 deri në fund të vitit 2025, janë dhënë 4.8 milion metra katrorë sipërfaqe për ndërtesa të larta mbi 8 kate. Kjo përbën gati gjysmën e lejeve që janë miratuar për kryeqytetin, duke pasqyruar qartë tendencën që ka marrë stili i ndërtimit drejt godinave të larta.
Numri mesatar i kateve të ndërtesave për të cilat janë miratuar leje nga KKT është 20, ku më i larti është 58 kate në kullën e njohur me emrin Mali i Tiranës me investitore kompaninë Nova Construction, i pasuar nga projekti me 56 kate “Lana Riverside Residences” në Bulevardin Gjergj Fishta me investitore firmën Forever Construction, ndërsa kulla e tretë më e lartë është po e kompanisë Nova Construction 55 kate, e planfikuar të ndërtohet në rrugën Dritan Hoxha.
Nga këto të dhëna rezultojnë në total leje për 107 ndërtesash të larta, ndërsa numri mesatar kateve është 20.
Këtu nuk janë llogaritur lejet që Agjencia e Zhvillimit të Territorit ende nuk ka zbardhur, siç është projekti Grand Park Skyline që projekton ndërtimin e 3 godinave me 40, 51 dhe 71 kate, Papuli Toëer 58 kate e lartë, Mixed Use Toëer 65 kate apo Tirana Society Toëer 300 metra e lartë. Për këto ndërtesa nuk dihet saktë sipërfaqja që pritet të ndërtohet.
Por çfarë tregojnë këto shifra?
Të dhënat flasin për investime të shtrenjta. Vetë tipologjia e ndërtesave të larta, kërkon shpenzime më të mëdha se llojet e tjera. Sipas Shoqatës së Ndërtuesve, vlera e investimit për metër katror në godinat e larta është mesatarisht 2000 euro për metër katror.
“Kosto e kullave varion në 2000 deri në 3000 mijë euro për metër katrorë. Kjo në varësi të cilësisë por të gjatësisë. Sa më e lartë të jetë kulla aq më shumë rritet dhe kosto.” sqaron Erjon Harizi, kryetar i Shoqatës së Ndërtuesve.
Natyrisht, bashkë me vlerën e lartë të investimit në tregun e ndërtesave rezidenciale në kryeqytet, edhe oferta kërkon blerës të pasur.
Nëse çmimi mesatar i referencës për kryeqytetin është 1070 euro për metër katror, vetëm për dy vitet e fundit, vlera e tregut për sipërfaqet e dhëna leje do të kërkojë një treg shitjesh me vlerë mesatare 2000 euro për metër katror. Në fund të vitit 2025, sipas një studimi të kryer nga qendra Altax, çmimi mesatar i shitjeve të apartamenteve në kryeqytet ishte 1833 për metër katrorë.
“Krahasuar me një dekadë më parë çmimet janë rritur edhe me dyfish dhe në zona të caktuara ‘premium’, kanë kapërcyer këtë tendencë çmimi. Edhe për vitin 2025 ka patur një rritje mesatare me 5% për Tiranën.” thotë Gjokutaj nga qëndra Altax.
Edhe sipas Shoqatës Shqiptare e Tregut të Pasurive të Patundshme, çmimet mesatare të shitjeve në kryeqytet janë midis këtij intervali.
“Çmimi mesatar është rreth 1900 euro për metër katror, i nxitur nga ndërtimi i ri.” thotë Renaldo Pipiria, Shoqata Shqiptare e Tregut të Pasurive të Patundshme.
Me këto çmime vlera e rezidencave që ka hyrë ose po hyn në treg për ndërtesat e larta vitet e fundit është të paktën 10 miliard euro.
Në pasqyrën që ofron tregu i ndërtimit dhe zhvillimit të pasurive të patundshme në kryeqytet ka disa kontradikta. Oferta është gjithnjë e në rritje. Ndërtimi nuk ndalet dhe nuk ka mungesë banesash në treg, përkundrazi, të dhënat e Censusit të vitit 2023 tregojnë se kryeqyteti ka 52.871 njësi të pabanuara, 39.765 prej të cilave janë të llojit apartamente.
Nga ana tjetër ritmi i shtimit të popullsisë në kryeqytet është në rënie. Nëse në vitin 2015 popullsia e Tiranës rezulton të jetë rritur me 2.15%, në vitin 2025 ritmi i rritjes është 0.23%. Çmimet gjithashtu rezultojnë në rritje, madje për disa zona rritja është e shpejtë dhe me çmime të papërballueshme për pjesën dërrmuese të popullsisë. Sipas indeksit Fischer që publikon Banka e Shqipërisë, vetëm në pjesën e parë të vitit 2025 çmimet e banesave në Tiranë u rritën me 32.6% në terma vjetorë.
“Ne nuk kemi vërejtur një ndalim të shitjeve. Tirana është kryeqyteti i Shqipërisë, por dhe i rajonit, Kosovës, Maqedonisë së Veriut. Është metropol dhe kërkesa do të jetë gjithnjë në rritje.” sqaron Erjon Harizi, kryetar i Shoqatës së Ndërtuesve.
“Niveli i lejeve të dhëna, përfshirë dhe ato që janë ndërtuar në vite, përfshirë dhe banesat e ndërtuara në rrugë informale, janë të mjaftueshme për t’iu përgjigjur kërkesës së tregut jo vetëm sot, por dhe me projeksionet e rritjes të investimeve dhe zgjerimit të bizneseve dhe në vitet 2030-2035.” thotë eduart Gjokutaj nga qendra Altax.
“Bregdeti mund të ketë nevojë dhe interes nga të huajt për për të jetuar apo për të investuar, por për Tiranën jo. Nuk kemi parë boom të kompanive të huaja që të vijnë në Tiranë dhë të të huajve që vijnë vendosen këtu.” shton eksperti i ekonomisë Pano Soko.
Sipas të dhënave që ofron Shoqata Shqiptare e Tregut të Pasurive të Patundshme, kjo është harta e çmimeve mesatare të shitjeve në zonën e qendrës së kryeqytetit dhe Tiranës së Re. Çmimet variojnë nga 3 mijë euro deri në 4.5 mijë euro metër katrorë.
Që të blesh një apartament në këto zona, të nevojiten minimalisht gjysëm milion euro. Ndaj natyrshëm lind pyetja, sa shqiptarë kanë mundësi të blejnë këto banesa luksoze në kullat që po lindin çdo ditë në kryeqytet, pa llogaritur numrin e atyre që kanë zgjedhur tipologji dhe më të shtrenjta, siç është akomodimi në blloqet me vila përreth qytetit?
Në 4.8 milion metra katrorë që po ndërtohen në kulla, janë të paktën 40 mijë apartamente që kërkojnë një fuqi blerëse nga njerëz të pasur.
“Për të gjitha këto apartamente që shiten dhe mbeten bosh kemi të bëjmë me një shtëpi që ka shërbim parësor që të ketë një familje, kurse ato mbeten apartamente sot janë bosh sepse ata që i kanë blerë i kanë blerë për qëllim tjetër, jo për të jetuar. Kjo nuk është kërkesë natyrale që vjen nga shoqëria për të jetuar aty dhe që të sjellë rritje natyrale të çmimeve.” thotë eksperti i ekonomisë Pano Soko.
Ndaj le të analizojmë se nga vijnë paratë që furnizojnë tregun e ndërtimit dhe atë të pasurive të patundshme në Shqipëri.
Nëse për vitin 2024 ndërtimi prodhoi 3 miliard euro në ekonomi, 1.3 miliard euro janë shpenzime për vepra në infrastrukturë të mbështetura nga buxheti i shtetit, ndërsa 1.7 miliard euro të tjera kanë financuar ndërtime rezidenciale, hotele, zyra dhe ndërtesa tregtare.
Nga ana tjetër, tregu imobilar qarkulloi 1.24 miliard euro.
Vlera e kredisë së dhënë për ndërtimin si sektor këtë periudhë ishte 470 milion euro, ndërsa kompanitë e pasurive të patundshme rezultojnë të jenë financuar me 73 milion euro hua. Të ardhurat nga jashtë në formën e investimeve në tregun e pasurive të patundshme dhe ndërtimit rezultojnë 412 milion euro, ndërsa kredia bankare që ka mbështetur blerësit për pasuri të patundshme është 1.2 miliard euro, e ndarë në 548 milion euro për individët dhe 670 milion euro për korporata tregtare.
Në total janë 2.15 miliard euro para që kanë financuar ndërtimin dhe tregun imobliliar që kanë kaluar përmes kanaleve bankare, përkundrejt 2.94 miliard eurove që ka prodhuar ky sektor dhe që është matur nga ekonomia formale.
Kjo do të thotë se pjesa tjetër e kësaj shume, 800 milion euro do të duhet të ishte injektuar në ndërtim nga vetë investitorët që kanë marrë lejen e zhvillimit.
“Mbi 400 milion euro janë kreditim nga bankat për ndërtimin, po kaq janë dhe remitancat e qytetarëve shqiptarë që jetojnë jashtë, po kaq janë dhe blerës me pasaportë të huaj.” thotë Harizi, kryetar i Shoqatës së Ndërtuesve.
“Jo domosdoshmërisht ardhja e blerësve të huaj e provon që këto para janë të ligjshme apo që janë formale, pasi një pjesë e mirë e tyre që vijnë si remitanca apo investime të huaja nga gjurmimet që kanë bërë autoritetet, deklarohen që vijnë nga zona gri, zona që kanë të njëjtat simptoma që ka Shqipëria me pastrimin e parave.” thotë Eduart Gjokutaj.
“Interesi i të huajve është më i lartë në zonat bregdetare dhe ndonjëherë mund të shfaqen interes për investime si biznese në ndërtim në Tiranë. Por tipologjia e blerësve të huaj në kryeqytet është më shumë me përfaqësues të trupave diplomatikë ose që punojnë në kompani të huaja dhe jetojnë këtu.” thotë Pipiria nga Shoqata e Tregut të Pasurive të Patundshme.
Këtu do të duhej të analizonim se sa është arritur në këtë treg që kompanitë investitore të pajisura me lejen e ndërtimit përballojnë me kapacitetet financiare të vetat ndërtimin e kullave.
Kronos ka analizuar kompanitë që kanë marrë numrin më të madh të lejeve të ndërtimit për ndërtime në kryeqytet dhe strukturën e financimit të tyre. Janë 5 kategori investitorësh të cilët kanë marrë leje për një sipërfaqe 1.7 milion metra ktarorë, e cila zë 35% të sipërfaqes së lejeve të dhëna. Nga analiza rezulton se 80% e strukturës së financimit bazohet në parapagime nga kontratat e porosisë dhe kleringu.
https://www.standard.al/nga-vijne-parate-qe-financojne-kullat-fijet-qe-lidhen-me-grupet-kriminale-tirana-eshte-simboli-i-vrrullit-qe-ka-marre-sektori-i-ndertimit-dekaden-e-fundit-sa-hyn-ne-qytet-ndeshesh-me-zhurmen-e-maki/
